Nájemce po ukončení nájmu nevyklidí byt. A co teď?

Je všeobecně známo, že nájemce nemovitosti, kterou užívá pro uspokojování své bytové potřeby, je naším právním řádem považován za slabší stranu a zákonem je před pronajímatelem chráněn. A to i v situaci, kdy protiprávně narušuje práva pronajímatele. Pronajímatel má jen málo možností, jak legální cestou a podle zákona nájemce z bytu vystěhovat.

Jednou z možností je notářský zápis se svolením k přímé vykonatelnosti. V současné době však není tento zápis očekávanou jistotou. Takový notářský zápis je tzv. “exekučním titulem”, což v praxi znamená, že neproběhne žádné soudní řízení a pronajímatel může rovnou podat exekuční návrh a nemovitost nechat vyklidit exekutorem.

V květnu 2020 rozhodl Nejvyšší soud o platnosti notářského zápisu jako exekučního titulu pro vyklizení nemovitosti. Rozhodnutí vneslo do využívání notářských zápisů značnou nejistotu.

Nedávno rozhodoval Nejvyšší soud o platnosti jednoho konkrétního notářského zápisu jako exekučního titulu pro vyklizení nemovitosti soudním exekutorem (Rozhodnutí NS č.j. 26 Cdo 2085/2019 ). Rozhodl ve prospěch neoprávněného uživatele nemovitosti a notářský zápis označil za neplatný. To znamená, že exekutor nesmí vyklizení provést.

V uvedeném rozhodnutí nešlo o notářský zápis sjednaný mezi nájemcem a pronajímatelem, kdy by povinnost vyklidit a předat nemovitost vyplývala z nájemní smlouvy, tedy závazkového vztahu. NS rozhodoval o platnosti notářského zápisu, který se týkal dohody o vyklizení nemovitosti mezi vlastníkem nemovitosti a osobou, která užívala nemovitost bez právního důvodu. V tomto případě žádná nájemní smlouva nikdy neexistovala a notářský zápis se v rozporu s § 71b zákona č. 358/1992 Sb. notářský řád vztahoval k ochraně vlastnického práva.

Vypadá to jednoznačně, ale přesto uvedený rozsudek vnesl značnou nejistotu pro další zajišťování vyklizení bytu notářským zápis, a to i mezi notáře samotné. Není v tuto chvíli možné předvídat, jak by NS rozhodl v případě, že by se notářský zápis týkal porušení povinnosti z nájemní smlouvy po jejím ukončení, kdy už závazkový vztah zanikl.

Druhou teoretickou legální možností je rozhodčí nález. Rozhodčí doložku je možné do nájemní smlouvy platně sjednat a v případě, že nájemce byt nevyklidí a nepředá ve sjednaném termínu, je možné podat žalobu k rozhodci. Rozhodce vydá rozhodnutí podstatně rychleji než soud. Přitom pravomocný rozhodčí nález má stejnou váhu jako rozsudek soudu a pokud ho nájemce nerespektuje, je možné na jeho základě podat návrh na výkon exekuce.

Existují samozřejmě další možnosti řešení. Například je možné využít možnost uvolnění nemovitosti násilným vystěhováním. To může být například vyklizením věcí či výměnou zámku u dveří, podání soudní žaloby na vyklizení nemovitosti a sáhnout může v určitých momentech i podání trestního oznámení. O těchto nástrojích a možnostem možná někdy příště.

 

 

Inspirace: ABES