Rád vyhledávám zajímavá témata. Co se týká realit, mám k tomu kamaráda. Jak jsem již někde uvedl: „Jsem rád, že ABES je můj kamarád.“ ABES není živá bytost, ale informací tam je možné najít hodně. Momentálně mě zaujalo téma krátkodobých pronájmů. Tentokrát jsem článek pouze s malými úpravami téměř celý převzal.
Krátkodobé ubytování prostřednictvím platforem typu Airbnb nebo Booking se v turisticky atraktivních lokalitách stalo problémem. Pravděpodobně deformuje ceny nemovitostí i nájemného a často přináší problémy v domě jako je hluk nebo pohyb cizích osob. Zároveň se provozovatelé často pohybují v „šedé zóně“ ekonomiky. Podle zákona nejsou krátkodobé pronájmy běžným nájem pro uspokojování bytové potřeby, ale podnikáním (volná živnost „ubytovací služby“) a bytovou jednotku nelze užívat k poskytování ubytovacích služeb.
Pronájem a bydlení x ubytování
Zásadní rozdíl je v účelu užívání. Byt je podle OZ určen k bydlení, tedy k uspokojování bytové potřeby. Pokud je užíván k rekreaci turistů (krátkodobé pronájmy), jde o ubytovací služby podle § 2326 OZ. Podle judikátu Nejvyššího soudu ubytování turistů není nájmem bytu. Pokud by takto využíval byt nájemce bez souhlasu pronajímatele, jde o hrubé porušení povinností, které může vést k výpovědi s tříměsíční výpovědní dobou bez zaslání předchozí výzvy k nápravě podle § 2288 odst. 1 písm. a) OZ.
Porušení stavebních předpisů
Pokud je byt (ať už přímo majitelem nebo nájemcem) k těmto účelů (krátkodobé pronájmy) využíván, jsou porušeny stavební předpisy a vzniká riziko pokuty od stavebního úřadu (viz níže). Podle ustanovení § 230 odst. 1 Stavebního zákona lze „stavbu, která vyžaduje povolení, užívat jen na základě kolaudačního rozhodnutí a jen k účelu vymezenému v tomto rozhodnutí“. Pokud stavební úřad zjistí, že byt kolaudovaný pro trvalé bydlení je užíván k poskytování ubytovacích služeb, může vlastníka vyzvat k bezodkladnému ukončení nepovoleného užívání. Pokud výzvě nevyhoví, může vydat rozhodnutí, kterým takové užívání zakáže a současně hrozí vlastníkovi také pokuta až do výše 1 000 000 Kč.
Stavební úřady, které provádí kontroly, obvykle reagují na podněty živnostenských úřadů nebo třetích osob (např. sousedů, které provozování ubytovacích služeb ruší). Řešením je změna účelu užívání stavby (rekolaudace) na ubytovací jednotku, ale pouze pokud budou splněny všechny podmínky pro změnu užívání stavby, např. musí být v souladu s územně plánovací dokumentací a s cíli a úkoly územního plánování a také s požadavky na výstavbu, protipožárními předpisy atd. Zpravidla je také třeba změnit prohlášení vlastníka budovy, kde je vyžadován souhlas většiny vlastníků jednotek. Proto bývá často změna užívání v praxi nerealizovatelná.
Obrana sousedů a SVJ
Krátkodobé ubytování velmi často naráží na odpor ostatních vlastníků v domě kvůli zmíněnému hluku, pohybu cizích osob a narušování pořádku. SVJ nemůže ve stanovách zakázat vlastníkům jednotek, jak budou svůj byt užívat, a to ani v případě krátkodobého ubytování, resp. takový zákaz by nebyl platný a vymahatelný. To vyplývá z rozhodnutí Nejvyššího soudu. SVJ ale není zcela bezbranné. Pokud vlastník přes písemnou výstrahu opakovaně porušuje své povinnosti způsobem, který podstatně omezuje nebo znemožňuje výkon práv ostatních vlastníků, má SVJ právo podle § 1184 OZ navrhnout soudu nucený prodej jeho jednotky. Výstraha musí obsahovat zákonné náležitosti a s podáním návrhu musí souhlasit většina všech vlastníků jednotek. Jde o krajní, ale zákonný nástroj obrany SVJ proti krátkodobým pronájmům, které narušují klid, pořádek a bezpečnost v domě. NS ve svém rozhodnutí nucený prodej jednotky potvrdil a judikoval, jakým způsobem mají soudy hodnotit důvody pro toto řešení.
Zavádějící informace v inzerci
Pro prodávajícího / pronajímatele i realitního zprostředkovatele je velmi rizikové uvádět v realitní nabídce, že byt lze využívat pro účely krátkodobých pronájmů, pokud k tomu nejsou k dispozici ověřené podklady k možnosti změny účelu užívání stavby a změny prohlášení vlastníka. Pokud by se ukázalo, že byt pro krátkodobé pronájmy využívat nelze, může kupující nebo nájemce požadovat náhradu škody za chybnou či nepravdivou informaci.
Inspirace a zdroj: ABES
Ilustrační foto: Pixabay