Mou inspirací, zdrojem informací i pomocníkem je ABES. Dnešním tématem, které mě zaujalo, je kauce a úrok z prodlení.
U nájmů je běžné s nájemcem sjednat složení jistoty (kauce). Tu může pronajímatel použít na úhradu:
- dlužného nájemného,
- plateb za služby či případné škody způsobené nájemcem,
- sankce, pokud si to nájemce a pronajímatel v nájemní smlouvě dohodli.
Při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci; započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží. Nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby. Při vrácení kauce (jistoty) v České republice vám pronajímatel musí ze zákona vyplatit nejen původní částku, ale i úroky za celou dobu trvání nájmu. Úroky nelze smluvně vyloučit. Pokud ve smlouvě není stanoveno jinak, náleží vám úrok v běžné výši, kterou by banky poskytly za srovnatelných podmínek v daném místě a čase.
Úrok z kauce – v zákoně označovaný jako úrok z jistoty – je peněžité plnění, které pronajímatel vrací nájemci spolu s kaucí při skončení nájemní smlouvy. Vychází z principu, že kauce (jistota) zůstává vlastnicky stále nájemci; pronajímatel s ní pouze disponuje jako se zástavou pro případ, že nájemce nesplní své povinnosti. Pokud po dobu nájmu z kauce „roste hodnota“ (například proto, že leží na spořicím účtu), nájemci tento přírůstek právem náleží.
Pokud si strany výši úroku nesjednají přímo ve smlouvě, výpočet úroků pak vychází ze statistiky úrokových sazeb spotřebitelských úvěrů, které zveřejňuje Česká národní banka prostřednictvím databáze ARAD.
Jistota ale ze své podstaty není úvěrem, který nájemce poskytuje pronajímateli!
Nejen proto je rozumné a přímo nutné, aby v nájemních smlouvách nechyběla ujednání v tomto znění: Nájemce má právo na úrok z jistoty ode dne složení do dne vrácení ve výši …….. % p.a., tedy jasně a konkrétně stanovenou výší úroku.
Kauce nebo jistota? Pojmy „kauce“ a „jistota“ se v praxi i ve smlouvách používají zaměnitelně. Zákon č. 89/2012 Sb. (NOZ) pracuje výhradně s pojmem jistota (§ 2254). V hovorové řeči i v drtivé většině nájemních smluv se ovšem mluví o kauci. Z právního hlediska jde o totéž – peněžitou zástavu složenou nájemcem pronajímateli při uzavření smlouvy, která slouží k pokrytí budoucích nedoplatků nájemného, služeb a škod.
Pozor. Není výjimkou zaměňování úroku z jistoty s úrokem z prodlení. Vždy je potřeba rozlišovat u úroků nárokovaných nájemcem mezi úrokem z jistiny a úrokem z prodlení:
- úrok z jistoty: běží ode dne složení do dne vrácení jistoty
- úrok z prodlení: sankční úrok, který začne běžet až po skončení nájmu, kdy pronajímatel nevrátí jistotu včas, jeho výše je daná zákonem a odpovídá ročně výši repo sazby stanovené ČNB pro první den kalendářního pololetí, v němž došlo k prodlení, zvýšené o 8 procentních bodů.
A oba zmiňované úroky mohou být „ve hře“.