Vynucené prodeje nemovitostí hrozí skrytými vadami

Ceny bytů a domů zatím znatelně neklesají, v nabídce jich je stále málo. To ovšem mohou v horizontu měsíců změnit prodeje nemovitostí vyvolané problémy se splácením hypoték se znatelně vyššími úroky po refixaci. Na trhu se v horizontu měsíců začne odrážet vyšší úročení hypoték po refixacích. Nemovitosti se budou nabízet levněji, aby se prodali co nejrychleji. Vynucená rychlost prodeje může s sebou přinést i nabídky prodeje nemovitostí s různými vadami. Zjevné vady nebudou asi žádným vážným problémem. Nebezpečnými se můžou stát vady skryté, a to právní i faktické.

Právní vady skryté (stejně jako skryté faktické) jsou ty, které existovaly již v době převodu vlastnického práva, ale vyšly najevo až dodatečně.

Jaké právní vady mohou „vyplavat na povrch“ až po koupi?

Často to může být nájemní právo. Nájem podle Občanského zákoníku (§ 2221 NOZ) přechází spolu s převodem vlastnického práva k nemovitosti na kupujícího, a to i v případě, kdy kupující o existenci nájmu nevěděl. Nájmy (až na výjimky) se nezapisují do katastru nemovitostí, a proto je tuto informaci nutné zjistit přímo od vlastníka.

Problém může způsobit také rodinná domácnost. Rodinnou domácnost tvoří manželé (a s nimi žijící děti), kteří spolu trvale žijí v jednom domě či bytě a společně hospodaří. Podléhá zvláštní ochraně. Podle § 747 NOZ se zakazuje bez souhlasu druhého manžela prodat dům nebo byt, v němž se nachází rodinná domácnost, nebo k němu zřídit právo, jehož výkon je neslučitelný s bydlením manželů nebo rodiny (např. nájem, věcné břemeno), a to i v případě, že by vlastníkem takového domu či bytu byl jen jeden z manželů.

Za možná nejzáludnější komplikaci je možné považovat zákonné předkupní právo. Zákonná předkupní práva vyplývají přímo ze zákona a nejsou zapsána na listu vlastnickém. Jejich podstatou je povinnost vlastníka nabídnout oprávněné osobě, tzv. předkupníkovi, nemovitost ke koupi, pokud ji prodává třetí osobě, tzv. koupěchtivému.

Jaká zákonná předkupní práva existují?

mezi podílovými spoluvlastníky (§ 1124 NOZ) – od 1.7.2020 se vztahuje pouze na případy, kdy spoluvlastnictví bylo založeno v důsledku dědění (nebo jinou právní skutečností tak, že spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit), trvá 6 měsíců ode dne vzniku spoluvlastnictví

mezi vlastníkem a nájemcem při prvním převodu jednotky (§ 1187 NOZ) – v případě, že je převáděna jednotka, která nově vznikla rozdělením práva k domu nebo pozemku na vlastnické právo k jednotkám, má nájemce bytu při prvním převodu jednotky předkupní právo (koupě musí být realizována do 6 měsíců od její účinnosti, pak předkupní právo zanikne)

mezi vlastníkem pozemku a stavebníkem (ev. vlastníkem práva stavby) (§ 1254 NOZ) –stavebník má předkupní právo k pozemku a vlastník pozemku má předkupní právo k právu stavby, právo není časově omezeno, případná odchylná ujednání se mohou zapsat do katastru nemovitostí

mezi vlastníkem pozemku a vlastníkem stavby (§ 3056 NOZ) – v případech, kdy se na pozemku nachází stavba, která se s nabytím účinnosti NOZ nestala součástí pozemku, má vlastník stavby předkupní právo k pozemku a vlastník pozemku předkupní právo ke stavbě 

Výjimečně je možné se setkat s předkupním právem státu podle § 13 zákona o státní památkové péči, kdy má stát právo na přednostní koupi kulturních památek, a s předkupním právem podle § 61 zákona o ochraně přírody a krajiny, které se vztahuje k “nezastavěným pozemkům ležícím mimo zastavěná území obcí na území národních parků, národních přírodních rezervací, národních přírodních památek a pozemkům souvisejícím s jeskyněmi”.

POZOR!

V případě, že vlastník věc ke koupi předkupníkovi nabídl, ale ten právo nevyužil, zůstává mu za stejných podmínek předkupní právo zachováno také vůči novému nabyvateli nemovitosti

Jaké jsou možnosti řešení, pokud existuje zákonné předkupní právo?

  • uplynutí lhůty 6 měsíců u předkupního práva podle § 1187 NOZ
  • písemná předkupní nabídkapodle NOZ má vlastník povinnost nabídnout nemovitost předkupníkovi ke koupi v okamžiku uzavření kupní smlouvy mezi vlastníkem a koupěchtivým.

Není-li ještě uzavřena kupní smlouva, nejedná se o předkupní nabídku, ale pouze o nabídku ke koupi. Nevyužití této nabídky nezbavuje vlastníka povinnosti předkupní nabídku učinit znovu po uzavření kupní smlouvy.

 

Zdroj a inspirace: ABES