Prodávající za vady nemovitosti odpovídá vždy.

Při prodeji bytu nebo domu prodávající odpovídá kupujícímu za faktické vady nemovitosti. Převodem vlastnictví tedy nemusí být celý prodej nemovitosti pro prodávajícího ukončen. Kupující se může i zpětně domáhat po prodávajícím svých nároků z odpovědnosti za vady. Prodávající za vady nemovitosti odpovídá vždy, ať už jde o vady právní či faktické, zjevné či skryté. Kupující má podle zákona č. 89/2012 Sb. občanský zákoník na uplatnění vad lhůtu 5 let (ev. déle, pokud prodávající o vadě věděl). Neznamená to však, že kupující může na prodávajícím uplatňovat veškeré vady. Realitní zprostředkovatel neodpovídá za vady nemovitosti. Platí, že za vady nemovitosti má odpovědnost prodávající.

Zjevná vada je zřejmá již před uzavřením smlouvy, proto ji kupující nemá právo na prodávajícím uplatnit dodatečně, tzn. po uzavření smlouvy a převzetí nemovitosti.Přesto se stává, že kupující uplatňuje na prodávajícím zjevné vady faktické až následně, tedy až po převodu vlastnických práv při převzetí nemovitosti či krátce po jejím převzetí.

Jaké řešení může v takovém případě prodávající zvolit?

  • vadu opraví či uhradí náklady na opravu, ev. se s kupujícím dohodnou na přiměřené paušální částce
  • uplatnění práva odmítne s tím, že kupující se se stavem nemovitosti seznámil a souhlasil s ním vč. výše kupní ceny, která stavu nemovitosti odpovídala. V tomto případě by se mohl kupující domáhat uplatnění vady soudně, ale uspět by mohl pouze v případě, že prodávající vadu “lstivě zastřel” či prohlásil, že vada neexistuje.

Skrytá vada v době koupě také existuje, ale naopak kupujícímu zřejmá není. Pokud se projeví, může ji uplatnit na prodávajícím.

Jaké jsou možnosti, když se skrytá vada projeví?

Občanský zákoník:

1) Kupující a prodávající si mohou v kupní smlouvě sjednat záruku za vady, není-li záruční doba sjednaná, odpovídá prodávající pouze za skryté vady.

2) Kupující má právo požadovat odstranění skryté vady (např. oprava či výměna radiátoru) nebo přiměřenou slevu z kupní ceny. Je-li vada neodstranitelná a stavbu z tohoto důvodu nelze řádně užívat obvyklým způsobem, může kupující odstoupit od smlouvy a požadovat vrácení kupní ceny nebo opět požadovat přiměřenou slevu z kupní ceny (§ 1923).

3) NOZ přinesl významnou změnu – kupující může uplatnit skryté vady ve lhůtě 5 let od nabytí nemovitosti (§ 2129 odst. 2) oproti předchozím 6 měsícům.

a)  Kupující uplatní právo ze skrytých vad

b) Kupující uplatní náhradu škody a/nebo smluvní pokutu sjednanou v kupní smlouvě

Bývá obvyklé, že v kupní smlouvě jsou prohlášení prodávajícího o neexistenci právních vad. V případě, že se ukážou nepravdivá, může kupující na prodávajícím požadovat mimo náhrady škody, na kterou mu vznikne nárok ze zákona, také úhradu smluvní pokuty případně také odstoupit od kupní smlouvy.

c) Kupující se vzdá práva na uplatnění vad v kupní smlouvě

Nový OZ umožňuje se platně vzdát svých práv před tím, než nastala situace, kdy právo vzniklo. § 1916, odst. 2)

„K projevu vůle, kterým zcizitel předem omezí zákonný rozsah svých povinností z vadného plnění, se nepřihlíží. Vzdá-li se nabyvatel předem svého práva z vadného plnění, vyžaduje projev jeho vůle písemnou formu.“

d) Záruka na nemovitost

Existuje také odpovědnost prodávajícího na základě poskytnuté záruky. Ta nevzniká automaticky ze zákona, ale je možné ji sjednat v kupní smlouvě včetně rozsahu a záruční lhůty. V tomto případě by vznikla prodávajícímu povinnost vadu vyřešit vždy, a to i takovou, která neexistovala v době prodeje a vznikla až později (např. v záruční době přestal fungovat kotel, který byl v době prodeje plně funkční). Jiná situace je při prodeji novostavby, kdy záruku poskytují developeři či stavební společnosti. Tady  je rozumné při prodeji prověřit, zda ještě záruka běží a zda přejde na nového vlastníka.

 

Inspirace, zdroj: ABES