V České republice ve 2. čtvrtletí letošního roku výrazně zdražilo nájemné v bytech. Ceny nájmů rostou a dostaly se nad úroveň roku 2019. Přestože už nyní poptávka roste, stále pravděpodobně jsme ještě na začátku takového vývoje. Silná poptávka nebude koncentrovaná jen na velká města, ale projeví se v podstatě po celém Česku. Způsobuje to v první řadě samotná inflace, kvůli níž budou pronajímatelé zdražovat nové nájmy a v rámci zákonných možností zvyšovat ty stávající. V druhé řadě může nájmy zdražit obnovující se cestovní ruch a také studenti vracející se do velkých měst. Svůj podíl budou mít i rostoucí sazby hypotéčních úvěrů a nedostatečná nabídka nájemních bytů.
Díky tomu se do popředí zájmu derou věci dříve opomíjené jako je inflační doložka či možnost vystěhování neplatiče. A tak bude nepochybně pro obě strany důležité rozdělení práv, povinností i placení. Podle zákona č. 89/2012 Sb. Občanský zákoník má pronajímatel povinnost udržovat byt ve stavu způsobilém k užívání. OZ ale také stanovuje, že nájemce v bytě provádí na své náklady běžnou údržbu a drobné opravy, které specifikuje nařízení vlády č. 38/2015 Sb. Nájemce a pronajímatel si pak mohou povinnosti související s údržbou a opravami bytu vč. jeho zařízení sjednat v nájemní smlouvě odchylně od zákona, ale nikoliv v neprospěch nájemce. Tzn. nájemci nelze platně uložit víc povinností, než je dáno zákonem.
Za co nese odpovědnost pronajímatel a co je na nájemci?
U plynového kotle pronajímatel odpovídá za revizi, která se provádí při uvedení do provozu. Nájemce zajišťuje a hradí pravidelné servisní prohlídky 1x ročně (ze zákona nejsou povinné, ale výrobce je vždy doporučuje a zahrnují kontrolu řádného fungování a údržbu spočívající v mazání, čištění či seřizování kotle). U kotle na tuhá paliva má provozovatel kotle povinnost podle zákona č. 201/2012 Sb. Zákon o ochraně ovzduší provádět jeho kontrolu 1x za 3 roky. Nejedná se o kontrolu za účelem čištění a údržby zařízení, proto ji zajišťuje a hradí pronajímatel. Stejně jako u plynového kotle pronajímatel odpovídá za revizi při zprovoznění komínu. Nájemce zajišťuje a hradí jeho kontrolu a čištění, pokud je komín součástí bytu. Kontrolu je povinen zajistit 1x ročně, čištění je povinné na základě vyhlášky č. 34/2016 Sb. 1 – 3x ročně podle typu paliva a délky provozu.
Pronajímatel rovněž odpovídá za revizi elektroinstalace před uvedením do provozu. Povinnost následných revizí či kontrol elektroinstalace v bytě zákonem stanovena není. Ovšem podle zákona č. 458/2000 Sb. Energetický zákon má vlastník elektrické přípojky povinnost zajistit její provoz, údržbu a opravy tak, aby se nestala příčinou ohrožení života a zdraví osob či poškození majetku. Proto se doporučuje, aby pronajímatel revize na svůj náklad prováděl.
Elektrický kotel, bojler a podobná zařízení nemají zákonem stanovenu žádná povinnost následných revizí či kontrol. Případnou kontrolu a seřízení si hradí nájemce v rámci běžné údržby bytu. Je-li umístěn na rodinném domě umístěny hromosvod a byl zřízen před 1.2.2009 je povinná revize 1x za 5 let. Byl-li zřízen od 1.2.2009, je povinná vizuální kontrola 1x za 2 roky, revize pak 1x za 4 roky. Nejedná se o kontrolu ani revizi za účelem čištění a údržby zařízení, proto ji zajišťuje a hradí pronajímatel.
Pozor. Pokud nastane pojistná událost, pojišťovna může mít přístup mírně odlišný rozdělení povinností na pronajímatele a nájemce nemusí být pro řešení výše škody a pojistného plnění věcí podstatnou.