Jsou místa, kde černé stavby rostou jako houby po dešti. Černou stavbu ale lze najít skoro všude. Drzost stavebníků neschopnost či jiná příčina na úřadech?
Černou stavbou je taková stavba, která byla postavena, nebo u níž byla provedena změna či terénní úprava, bez příslušných rozhodnutí anebo v rozporu s nimi či pokud byla tato povolení zrušena. Ve většině případů se tedy jedná o stavbu provedenou bez stavebního povolení nebo bez ohlášení stavby. Černé stavby se nepromlčují. Právě proto může být řízení o jejich odstranění zahájeno i po několika desítkách let.
V rámci černých staveb je možné rozlišovat dvě základní skupiny, které blíže definují, v čem vlastně spočívá nedostatek takové stavby. Zaprvé se jedná o nepovolené stavby, zadruhé o neoprávněné stavby. Ač se to na první pohled nemusí zdát, nejedná se o totožné pojmy.
Nepovolená stavba – stavba, která je postavena bez opatření stavebního úřadu (např. stavební povolení), anebo ty stavby, které stavební úřad povolil, ale byly provedeny s podstatnými odchylkami od povoleného projektu. Typickými příklady jsou situace, kdy stavebník napřed postaví stavbu a teprve následně „vyřídí papíry“ či v rámci novostavby rozšíří půdorys stavby nebo přidá další patro.
Neoprávněná stavba – stavba, která byla postavena na pozemku, který není ve vlastnictví stavebníka nebo nemá oprávnění na tomto pozemku stavět, případně takové oprávnění měl, ale následně jej pozbyl. Příkladem může být vedení inženýrských sítí napříč pozemky, které nejsou ve vlastnictví stavebníka a ten nemá od vlastníků těchto pozemků souhlas k uložení těchto sítí.
Zkráceně řečeno, zatímco termín nepovolená stavba se vztahuje k povolení stavby (stavebním úřadem), termín neoprávněná stavba se vztahuje k vlastnickým právům a právu stavět na daném pozemku.
Došel-li stavební úřad k závěru, že je stavba nepovolená či neoprávněná (či obojí), byl povinen zahájit řízení o odstranění stavby. V rámci tohoto řízení byl povinen poučit vlastníka stavby o tom, že předmětnou stavbu je možné na žádost dodatečně povolit. Dodatečné povolení černých staveb je umožněno i v režimu nového stavebního zákona, který nabývá účinnosti 1. 7. 2023.
Pro legalizaci černé stavby podle nového stavebního zákona musí být splněny tyto podmínky (§ 255 a následující):
- Pokud už stavební úřad oznámil zahájení řízení o odstranění stavby, pak je lhůta pro podání žádosti o dodatečné povolení 30 dnů, jinak už nelze stavbu povolit.
- Žádost musí splňovat stejné podmínky jako standardní žádost o stavební povolení podle nového stavebního zákona.
- Pro povolení stavby se vyžaduje, aby stavebník jednal v dobré víře. Dobrá víra zde zřejmě znamená, že stavebník předpokládal, že jedná v souladu s právními předpisy, např. tedy stavba postavená v chráněné krajinné oblasti dodatečné povolení zřejmě nezíská, zatímco pergola přistavěná k rodinnému domu by šanci mít mohla.
- Stavba nevyžaduje povolení výjimky z požadavků na výstavbu. To znamená, že jsou např. splněny odstupové vzdálenosti, dotčení sousedé dají souhlas, je splněn koeficient zastavění pozemku a podobně.
- Úhrada pokuty za přestupek, přičemž sankce za černou stavbu má horní hranici 2.000.000 Kč. Uvidíme, v jaké výši budou v praxi stavební úřady sankce ukládat, přihlížet by měly k povaze a závažnosti přestupku. Ale bez pokuty už dodatečné povolení možné nebude!
Odstranění černé stavby
Nebude-li stavba dodatečně povolena, pak stavební úřad nařídí odstranění stavby. Pokud neodstraní černou stavbu sám vlastník, odstraní ji na jeho náklady stavební úřad.
Do současné doby k tomuto kroku docházelo spíše výjimečně, opět teprve praxe ukáže, zda úřady začnou prosazovat zákon přísněji a bez zbytečných průtahů. V některých případech, kdy stavebník úmyslně právní předpisy nerespektuje, by to bylo žádoucí 🙂
Odstraní nové znění zákona a následná praxe dnes silně rozšířený názor, že když požádáte úřad o pomoc, protože si myslíte, že platí zákon a právo, tak velmi rychle vystřízlivíte. Pokud si myslíte, že úředník je placen z Vašich daní a měl by být Vám nápomocen, tak po jednání Stavebního úřadu velmi rychle pochopíte, že je placen z daní občanů proto, aby je šikanoval?
Inspirace a zdroj: ABES