V jakém rozsahu realitní zprostředkovatel odpovídá za škodu způsobenou porušením informační povinnosti a případně zda mu z toho plyne také odpovědnost za vady nemovitosti?
Zákon č. 39/2020 Sb. o realitním zprostředkování v § 12 ukládá realitním zprostředkovatelům informační povinnost vůči zájemcům o nabytí :
„Realitní zprostředkovatel je povinen poskytnout zájemci o nabytí vlastnického práva k nemovité věci, nebo práva, jež obsahuje nebo s nímž je spojeno oprávnění užívat nebo požívat nemovitou věc, byt nebo nebytový prostor, informace o konkrétních závadách a omezeních váznoucích na předmětu převodu, nebo předmětu užívání nebo požívání, které plynou z veřejných seznamů, a dále o těch, o nichž realitní zprostředkovatel věděl nebo vzhledem ke své odborné způsobilosti měl vědět.“
Tolik řečí zákona. Paragrafy se často vykládají různými způsoby. Dva právníci, tři názory nebo tak nějak podobně to funguje. Stále ale platí, že za vady nemovitosti má odpovědnost prodávající. Realitní zprostředkovatel neodpovídá za vady nemovitosti.
Je logické, že kupující nemůže na realitním zprostředkovateli požadovat při zjištění vady (ať už právní nebo faktické) slevu z kupní ceny, opravu nemovitosti, řešení právní vady (např. zřízení přístupové cesty) atd. Toto může požadovat pouze po prodávajícím a také případná žaloba by byla vůči prodávajícímu.
Jak již výše řečeno, vady mohou být právní nebo faktické (nebo také stavebně-technické). Vady pak dělíme na zjevné a skryté. A jak je vada vlastně definovaná?
„Za vadu nemovitosti se považuje stav, který brání jejímu řádnému užívání.“
Vady právní jsou většinou zjevné a jejich odstranění bývá většinou méně náročné než boj s vadami faktickými, zejména pak skrytými.
V obou případech existují preventivní opatření i ustálené postupy, jak se nimi vypořádat a ochránit tak prodávajícího před „zbytečnými“ problémy.
Inspirace: ABES