Sazby hypoték rostu už od začátku letošního roku. S vysokou mírou pravděpodobnosti se další růst dá očekávat. Alespoň některé důvody, které růst předznamenávají, jsem se v jednom z minulých příspěvků pokusil vydefinovat. V posledních dnech oznámila zvýšení úrokových sazeb Sberbank, a to v závislosti na délce fixace o 0,1 až 0,25 %. Hypoteční banka pak od pondělí 17. 5. 2021 zvyšuje garantované sazby u developerských projektů o + 10 bps.
Zájem o poskytnutí úvěru na bydlení tohle pomalé zvyšování sazeb zatím nijak zásadně neovlivňuje. Přicházející doba dovolených a opatrnější než opatrné „rozvolňování“ vládních opatření může předznamenat pokles zájmu o nové hypotéční úvěry. Rozvolňování a přechod do stavu „necovidového“ společně s vysychající státní pokladnou podpoří již tak neobvyklý zájem o refinancování stávajících úvěrů na bydlení, který v současnosti představuje cca 25 % objemu všech poskytovaných úvěrů na bydlení.
Pravdou je, že máme před sebou podzimní volby. Ty však narůstající problémy se splatností úvěrů jen posunou do vzdálenější budoucnosti. Refinancování je jistě bankami oblíbenou disciplínou. Proto i podmínky pro takové úvěry jsou oproti úvěrům „novým“ výrazně atraktivnější. Mezi „standardní“ výhody nabídek refinancování je možné zařadit skutečnosti, že
- nehradí poplatky spojené s refinancováním původního hypotečního úvěru
- získá výhodnou nabídku úrokové sazby
- má možnost poskytnutí vyššího nového HÚ
- má možnost zjednodušeného doložení příjmů
Zájem o refinancování v následujících měsících asi poroste. Poměr žadatelů se od těch, kteří jsou na tom dobře a jen si změnou vylepšují podmínky, se možná dost rychle začne „překlápět“ na stranu těch, kteří požádají o refinancování z důvodu hrozící či již přítomné neschopnosti svoje závazky splácet. Těžko odhadovat zda a jak moc banky podmínky pro refinanční úvěry zpřísní. Stejně tak není předvídatelné, jestli žadatelé banky žádostmi natolik m zahltí, že doba schvalování poroste do takové míry, že už pro někoho může být pozdě.
Že to je nesmysl? Dnes taková situace není výjimkou u nově poskytovaných úvěrů. Například z banky přijde zpráva, že banka informuje, že „stále bohužel nejsou schopni u HYPOTÉK dodržet všechny standardy obsluhy poradců a klientů na obvyklé úrovni. Délku zpracování nových žádostí odhadujeme v současné době na 1 měsíc (po předání všech podkladů ke schválení). Aktuálně máme limitované kapacity na konzultace, písemně budeme schopní reagovat se zpožděním do 1 týdne.“
Sice se zatím objevilo jako výjimka, ale jedna nejmenovaná banka dokonce dočasně pozastavila poskytování hypoték.
Doba je vrtkavá. Kdo už pojal podezření, že neschopnost splácet se může týkat i jeho, pak bych asi neotálel a preventivně začal nastupující problém řešit. Radši dřív než později.
Něco pro zajímavost. A co když na úvěrované nemovitosti při refinancování vázne na zákaz zatížení. Jak na takovou věc pohlíží jedna z bank?
Zákaz zcizení a zatížení se „souhlasem zástavního věřitele“
V původní zástavní smlouvě, kterou se zřizoval zákaz zcizení a zatížení uvedeno „se souhlasem zástavního věřitele“ – stačí písemný souhlas banky – zástavního věřitele a originál písemného souhlasu banky zástavního věřitele bude přílohou návrhu na vklad našeho nového zástavního práva. Souhlas musí být určitý – konkrétní souhlas se zřízením dalšího zástavního práva k přesně identifikovaným nemovitostem. Ze souhlasu musí být dále patrné, kterého konkrétního zákazu zatížení se týká. Doložení souhlasu je vyžadováno nejpozději k vyhotovení zástavní smlouvy – v úvěrových smlouvách je podmínka pro doložení tohoto souhlasu.
Zákaz zcizení a zatížení „natvrdo“
Pokud je uvedeno natvrdo jako zákaz zatížení/zcizení, musí být před schvalováním hypotéky nejprve podán návrh na vklad výmazu zákazu zatížení/zcizení, jehož přílohou (tzv. vkladovou listinou) bude dohoda/smlouva o ukončení zákazu zatížení/zcizení (v tomto případě tedy nestačí jen jednostranný souhlas banky-zástavního věřitele, že se vzdává práva zákazu zatížení/zcizení nebo že jej neuplatňuje atd).