Nejen mnoho odborníků vliv dostupnosti hypoték na ceny nemovitostí hodnotí jako neoddiskutovatelný. Spojitost není až tak přímočará, ale určitě tyhle dvě věci na sebe vzájemný vliv mají.
Podle odhadu ČNB jsou byty v ČR nadhodnoceny v průměru o 18 %, v lokalitách s vysokým podílem investičních bytů o 25 %. Ceny rezidenčních nemovitostí v loňském roce a v prvních měsících letošního roku rostly, a to navzdory pandemii. Ve srovnání s cenovým dnem z konce roku 2013 jsou ceny nemovitostí v ČR vyšší zhruba o 70 %. Za astronomické ceny bytů může podle viceguvernéra Marka Mory nejen pomalé povolování staveb, ale zejména ti, kteří je skupují jako investici. „Dneska jsou ceny bytů hodně taženy nákupem právě tzv. investičních bytů. Když se bavíte s developery, tak velká část zejména těch menších bytů, je kupována v hotovosti. Na takové nákupy ČNB „nedosáhne“ a nemá nástroje, jak je regulovat. Úvěrovými nástroji tyto hotovostní transakce vůbec nedokážeme ovlivnit. Pokud někdo koupí byt za hotové, tak to my jako centrální banka vůbec neovlivníme.“
Ale pozor. Viceguvernér ČNB zastává názor, že stát by měl sáhnout k vyššímu zdanění „dalších“ bytů: „Na další druhý, třetí, čtvrtý byt bych já osobně výrazně zvýšil daň z nemovitostí. Můžeme se bavit o tom, když má někdo někde trvalé bydliště, možná u českého chalupářského národa i o těch chalupách. Ale když má někdo třetí, čtvrtý investiční byt, tak já bych se nebál tam tu daň z nemovitostí zvýšit výrazným způsobem.
Celková spotřebitelská inflace se vrátila nad tři procenta. Například ceny sportovních jízdních kol, zahradního nářadí a techniky nebo domácích rekreací výrazně stouply. Cena elektrické energie na světových trzích už nějakou dobu roste. Kam se člověk poslední dobou podívá, tam se přepisují ceny směrem vzhůru. V tomto kontextu není překvapením, když z ČNB zaznívá upozornění, že již brzy by mohla začít zvyšovat své úrokové sazby. ČNB prozatím základní úrokové sazby nezvýšila. Přistoupila však k zvýšení sazby proticyklické kapitálové rezervy bank z 0,5 % na 1 %.
Pozitivní zprávou je, že ČNB nepovažuje v tuto chvíli za akutně nezbytné stanovovat limity ukazatelů DTI a DSTI nebo zpřísňovat jiné parametry svého stávajícího Doporučení. Limit hypotečního ukazatele LTV (poměr úvěru a hodnoty zastavené nemovitosti) tedy zatím zůstává na úrovni 90 % při možnosti uplatnit 5% výjimku.
ČNB nastavením úrokových sazeb ovlivňuje množství peněz v oběhu. Aby ČNB ekonomiku podpořila, během prvních měsíců pandemie sazby třikrát snížila. Kdy ČNB zase začne zvedat úrokovou sazbu? Docela zaznívají signály, že čas již nastává. Díky tomu, že dochází k masovému očkování a proočkovanosti, nebo k většímu získání kolektivní imunity. A tohle všechno povede k tomu, že se ekonomika začne otevírat. A dojde k ekonomickému oživení. Reálným předpokladem je zvýšení v „prvním kole“ maximálně o 0,25 a bude to asi brzy.
Objemy skutečně nových hypotečních úvěrů dosahovaly ve druhé polovině loňského roku a v prvních měsících letošního roku rekordně vysokých úrovní vlivem výrazného nárůstu průměrné výše poskytovaného úvěru. Podle ČNB by proto poskytovatelé úvěrů měli přijmout opatření, aby úvěry čerpali pouze klienti, u nichž je vysoká pravděpodobnost bezproblémového splácení. Na uvolňování úvěrových standardů a přijímání dodatečných rizik by ČNB již musela reagovat.
I když se zdá, že ČNB se zásahy vyčkává, banky již cestu zvyšování úrokových sazen nastoupily. Snad každý den některá banka či stavební spořitelna oznámí navýšení. Dnes to byla třeba UCB, která zvyšuje plošně úrokové sazby u hypoték o 0,20 %, s výjimkou úrokové sazby u 3Y fixace, kde se sazba navyšuje o 0,3 %. UCB informovala, že vzhledem k vývoji ceny zdrojů není možné vyloučit
další úpravu úrokových sazeb ještě před datem 9.7.2021. Od 4.6.2021 zvýšila úrokové sazby hypotečních úvěrů u všech fixačních období o 0,15 %.
Co jsem si z toho všeho vzal?
Co se týká úrokových sazeb úvěrů na bydlení: bude hůř a je to za dveřmi. Kdy se otevřou je těžko říct, ale pootevřené už jsou.
Ceny nemovitostí se zdají být v současné situaci stálicí. Obávám se, že jen tak nespadnou. Mezi lidmi se během pandemie „nahromadily“ peníze, zahraniční dovolené a podobné cesty jsou na minimu. Zato hlad zejména po rekreačních nemovitostech je neuvěřitelný. Chuť a schopnost investorů skupovat byty a šnečí tempo schvalování a výstavby nových bytů jsou na trhu s nemovitostmi výrazným prvky.
To vše dohromady: méně bytů, dražší úvěry, menší dostupnost vlastního bydlení, rostoucí ceny nájmů a ……………………….