Bytová družstva a Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB)

Má družstvo povinnost vlastnit a předkládat PENB, tedy průkaz energetické náročnosti budovy? Zcela jistě ano. Žádný zákon, vyhláška ani jiný závazný předpis ho této povinnosti nezbavuje. A jak říká zákon číslo 406/2000Sb., opatřit si průkaz musí vlastník budovy nebo společenství vlastníků. Má snad někdo pochyby, že družstvo není vlastníkem budovy?

Vlastník budovy nebo společenství vlastníků jednotek jsou povinni

1. a) opatřit si průkaz energetické náročnosti
2. při prodeji budovy nebo ucelené části budovy,
3. při pronájmu budovy,
4. od 1. ledna 2016 při pronájmu ucelené části budovy,
5. b) předložit průkaz energetické náročnosti nebo jeho ověřenou kopii
6. možnému kupujícímu budovy nebo ucelené části budovy před uzavřením smluv týkajících se koupě budovy nebo ucelené části budovy,
7. možnému nájemci budovy nebo ucelené části budovy před uzavřením smluv týkajících se nájmu budovy nebo ucelené části budovy,
8. c) předat průkaz energetické náročnosti nebo jeho ověřenou kopii
9. kupujícímu budovy nebo ucelené části budovy nejpozději při podpisu kupní smlouvy,
10. nájemci budovy nebo ucelené části budovy nejpozději při podpisu nájemní smlouvy

Častým argumentem nejen družstev je stáří budovy, popřípadě platnost průkazu podobu 10 let. Ano, budovy s dokončením před 1.1.1947 nemusí mít průkaz. Ovšem za stejné podmínky jako budovy s průkazem po dobu 10 let od jeho vystavení, a to pokud nebyla provedena větší změna. A tady je onen „třecí bod“. Co je to větší úprava? Zcela jistě se za takovou bude považovat výměna kotle, výměna či zásadní oprava oken, zasklení lodžií a podobné zásahy do budovy. Je víc než pravděpodobné, že bytové domy, které jsou zbaveny povinnosti vlastnictví a předkládání PENB, bychom spočítali na prstech jedné ruky. Ve většině případů pak je povinností družstva PENB předložit v souladu s ustanoveními příslušného zákona, který říká:

Průkaz platí 10 let ode dne jeho vyhotovení nebo do provedení větší změny dokončené budovy, pro kterou byl zpracován, anebo do provedení změny způsobu vytápění, chlazení nebo přípravy teplé vody v této budově.

Průkaz se neopatřuje při prodeji nebo pronájmu budovy nebo ucelené části budovy, pokud se tak obě strany písemně dohodnou a jde o budovu, která byla vystavěna a poslední větší změna dokončené budovy na ní byla provedena před 1. lednem 1947.

Obávám se, že ani v seznamu případů, kdy nemusí být požadavky zákona splněny, moc bytových domů vlastněných družstvy nenajdeme. Mohl by mít dům například menší vztažnou energetickou plochu než 50 m2? Nebo snad by družstvo vlastnilo byty v budově obvykle užívané jako místo bohoslužeb a pro náboženské účely? Z dalších v zákoně uvedených případech by mohl teoreticky přicházet do úvahy případ, kdy při větší změně dokončené budovy v případě, že stavebník, vlastník budovy nebo společenství vlastníků jednotek prokáže energetickým auditem, že to není technicky nebo ekonomicky vhodné s ohledem na životnost budovy a její provozní účely. Rád bych poznal předsedu družstva, který takové zdůvodnění ustojí. Nebo myslíte, že v následujícím seznamu jsou obsaženy situace, které opravňují družstva odmítat předložení PENB?

Požadavky na energetickou náročnost budovy nemusí být splněny

1. a) u budov s celkovou energeticky vztažnou plochou menší než 50 m²,
2. b) u budov, které jsou kulturní památkou, anebo nejsou kulturní památkou, ale nacházejí se v památkové rezervaci nebo památkové zóně, pokud by s ohledem na zájmy státní památkové péče splnění některých požadavků na energetickou náročnost těchto budov výrazně změnilo jejich charakter nebo vzhled; tuto skutečnost stavebník, vlastník budovy nebo společenství vlastníků jednotek doloží závazným stanoviskem orgánu státní památkové péče,
3. c) u budov navrhovaných a obvykle užívaných jako místa bohoslužeb a pro náboženské účely,
4. d) u staveb pro rodinnou rekreaci, které jsou užívány jen část roku a jejichž odhadovaná spotřeba energie je nižší než 25 % spotřeby energie, k níž by došlo při celoročním užívání,
5. e) u průmyslových a výrobních provozů, dílenských provozoven a zemědělských budov se spotřebou energie do 700 GJ za rok,
6. f) při větší změně dokončené budovy v případě, že stavebník, vlastník budovy nebo společenství vlastníků jednotek prokáže energetickým auditem, že to není technicky nebo ekonomicky vhodné s ohledem na životnost budovy a její provozní účely,
7. g) u budov zpravodajských služeb,
8. h) u budov důležitých pro obranu státu, které jsou určeny ke speciálnímu využití,
9. i) u budov, které jsou stanoveny objektem nebo ve kterých je stanoven objekt sloužící k ochraně utajovaných informací stupně utajení Přísně tajné nebo Tajné,
10. j) u vybraných budov k zajištění bezpečnosti státu, určených vedoucím organizační složky státu, která je s nimi příslušná hospodařit nebo je užívá.

Podle mého skromného a dle postoje odborníků z vedení družstev nesprávného názoru je správné při prodeji družstevního podílu nebi pronájmu družstevního bytu důsledně trvat na předložení energetického průkazu budovy!